Vastgoed

Woningen, bedrijfspanden en vastgoedprojecten
“Vastgoed” of “vastgoedrecht” is een verzamelterm voor alle deelgebieden van het recht die zien op onroerend goed, in de meest ruime betekenis. Onroerend goed omvat de grond en alle gebouwen (opstal) op de grond. Het gaat om de “stenen”, zeg maar.

In het onroerend goed wordt wel onderscheid gemaakt tussen bedrijfsmatig onroerend goed, particulier onroerend goed (woningen) en projectontwikkeling. Onze advisering en begeleiding strekt zich uit over elk van deze afzonderlijke gebieden.

Wat is een zakelijk recht?
Voor een beter begrip van de plaats van onroerend goed in het recht, volgt hieronder, voor zover van belang, een korte toelichting op de structuur en indeling het (privaat)recht.

Het “vermogensrecht in brede zin” omvat zowel het goederenrecht, als het “verbintenissenrecht”.

“Goederen” zijn onder te verdelen in zaken én vermogensrechten. Goederenrecht is het recht dat ziet op volledige en beperkte rechten op zowel vermogensrechten als op zaken. Men spreekt in dat laatste geval ook wel van “zakelijke rechten” of “beperkt zakelijke rechten”.
De zakelijke rechten kunnen verder onderverdeeld worden in gebruiksrechten en zekerheidsrechten. Gebruiksrechten geven een recht om op een bepaalde manier van het goed van een ander gebruik te maken. Zekerheidsrechten dienen ter zekerheid van een geldvordering. Dit houdt in dat wanneer een geldvordering oninbaar is geworden door bijvoorbeeld faillissement, de houder van het zekerheidsrecht zich kan verhalen op de zaak waar het recht op rust. Pand en hypotheek zijn zekerheidsrechten die in de meeste rechtsstelsels te vinden zijn.

“Zeggenschap”
Kenmerkend voor het goederenrecht is, dat het gaat over rechten die een bepaalde gradatie van zeggenschap geven over een goed:

  • eigendom verschaft de rechthebbende de meest verstrekkende bevoegdheden;
  • beperktere zeggenschap over een goed geven het recht van vruchtgebruik, erfdienstbaarheid (bijvoorbeeld een recht van overpad), opstal, erfpacht, van pand en van hypotheek en het appartementsrecht.

Buiten de hiervoor genoemde rechten zijn er nog andere goederenrechtelijke rechtsverhoudingen. Er zijn bijvoorbeeld vormen van gemeenschappelijke eigendom, waarbij meerdere personen gezamenlijk eigenaar zijn. Mandeligheid is hier een voorbeeld van, maar ook een zogenaamde “eenvoudige gemeenschap”. Kwalitatieve verplichtingen zijn verplichtingen die zakelijke werking hebben. En “oude” zakelijke rechten zijn rechten uit het verleden die niet meer als zodanig in de wet terug te vinden zijn maar nog wel werking hebben en in beginsel moeten worden geëerbiedigd. Het geheel van bevoegdheden en verplichtingen van eigenaren van naburige erven noemen we het burenrecht.

Een gesloten systeem
Men zegt ook wel dat het goederenrecht een gesloten systeem is. Daarmee wordt bedoeld dat het aantal zakelijke vermogensrechten wettelijk is gelimiteerd. Dit in tegenstelling tot het overeenkomstenrecht, waar sprake is van een open systeem, wat betekent dat het aantal verschillende soorten overeenkomsten in beginsel onbeperkt is.

Voordeel: zeggenschap tegenover iedereen
Een belangrijke eigenschap van goederenrechtelijke vermogensrechten is, dat zij tegenover iedereen gehandhaafd kunnen worden; zij hebben zogezegd absolute werking. Dit maakt absolute rechten in de regel tot sterkere rechten dan verbintenisrechtelijke vermogensrechten, die in beginsel slechts tegenover de wederpartij geldend gemaakt kunnen worden.

Het tijdstip van vestiging van absolute rechten is van belang voor de rangorde van meerdere absolute rechten op hetzelfde goed. Het oudste recht heeft voorrang. Een eerder gevestigde erfdienstbaarheid op een perceel grond gaat daarom voor een later gevestigd recht van erfpacht. Dit is ook de reden dat wij onderaan onze notariële akten het tijdstip vermelden waarop de akte wordt ondertekend.

Ook het goederenrecht bevat zowel dwingend als regelend recht. Wie zich op het terrein van het goederenrecht begeeft zal daarom moeten afwegen welke keuzes wel, en welke juist niet moeten worden toegepast. Wij kunnen u daarin bijstaan en u helpen de juiste keuzes te maken. Allerhande vragen kunnen zich daarbij voordoen. Wie bijvoorbeeld is eigenaar van een netwerk van kabels en leidingen? Hoe te handelen als een schuurtje over de erfgrens heen is gebouwd? Hoe te handelen bij het opstellen van complexe commerciële contracten? Wij hebben de kennis, en toegang tot de meest actuele bronnen van recht, en vinden voor u de antwoorden die u zoekt.

Wees zorgvuldig: zakenrechtelijke én contractuele afspraken
Het gesloten systeem van het goederenrecht laat wel ruimte om de onderlinge rechtsverhoudingen nader in te vullen met behulp van het verbintenissenrecht. Zolang het zakelijke recht maar niet van haar kenmerkende elementen wordt ontdaan.

In de praktijk betekent een zorgvuldige regeling van uw rechtsverhouding veelal dat u deze vertaalt naar een mengvorm van zakelijke rechten en contractuele afspraken. Waar nodig kan gebruik worden gemaakt van andere rechtsgebieden, zoals het ondernemingsrecht of het familie- en erfrecht om rechtsverhoudingen en rechtsgevolgen te optimaliseren.

Bij contractuele afspraken kunt u denken aan garanties en vrijwaringen, en afspraken over milieuaspecten of vergunningen. U kunt heel veel tevoren regelen en afspreken. Het gaat erom dat u en uw wederpartij eventuele risico’s tussen elkaar verdelen. Vaak is de uitkomst het resultaat van onderhandeling. Soms worden de afspraken in één document opgenomen, maar ook komt het voor dat verschillende afspraken in afzonderlijke documenten wordt opgenomen, die elk een onderdeel van de totale overeenkomst bevatten. Ingewikkelde projecten, waarin veel partijen samenwerken of tot overeenstemming moeten komen, leiden vaak tot uitgebreide afspraken, maar soms is ook daarbij een eenvoudige, creatieve oplossing het beste. Wij geven standaard een toelichting in begrijpelijke taal op juridische stukken waar u mee van doen heeft.

Verkrijgen, belasten en vervreemden
De wet regelt op welke manier je een “goed”, dus ook de eigendom van een woning of een bedrijfspand of beperktere rechten die daarop rusten, kunt verkrijgen. En ook hoe je deze weer kan kwijtraken.

De voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering vindt plaats door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte, notariële akte, gevolgd door de inschrijving van de akte in de registers die door het kadaster worden bijgehouden.

De levering is één van de noodzakelijke elementen voor een geldige overdracht. De andere elementen zijn:

Een geldige “titel”
De titel is de rechtsgrond van de overdracht, de rechtsverhouding die aan de overdracht ten grondslag ligt en deze rechtvaardigt. Meestal is dit een verbintenis uit overeenkomst of uit de wet die tot overdracht verplicht. Een voorbeeld hiervan is de overeenkomst van “verkoop en koop”, of “ruil”, of “schenking”. In de praktijk ziet men wel dat in het spraakgebruik wordt gesproken van “het voorlopige koopcontract”. Aan een dergelijk contract zit vaak niets voorlopigs aan. Men moet er verdacht op zijn dat ondertekening van een dergelijke overeenkomst vroeg of laat tot overdracht verplicht.

Beschikkingsbevoegdheid
De vervreemder moet de handeling binnen de grenzen van de wet ook kúnnen verrichten. Wij houden als notaris voor u in de gaten of aan deze eis van beschikkingsbevoegdheid wordt voldaan.

Belastingen
Over de verkrijging van onroerende zaken is in beginsel belasting verschuldigd, zo is geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer en in andere wetten. Deze belasting kan in sommige gevallen achterwege blijven. Wij bekijken voor u of er een vrijstelling is die ook in uw specifieke omstandigheden van toepassing is. Een goed advies maakt soms het verschil tussen niets betalen, of juist heel veel geld.

Wat doen wij voor u?
Wij begeleiden u bij het opstellen van uw contracten. In het commerciele vastgoed, maar ook waar het een particuliere woning betreft. Wij helpen u met raad en daad bij onderhandelingen.

Wij helpen u bij het kritisch beoordelen van andere contracten, die u door ons vanuit uw specifieke partijbelang wilt laten onderzoeken. Is het wel goed geregeld voor u, en is er wel voldoende rekening gehouden met de mogelijkheden om uw risico’s zoveel mogelijk te beperken?

Wij helpen u bij het opstellen van leveringsakten, en akten van vestiging van beperkte rechten, zoals hypotheken, opstalrechten, erfpachtsrechten, appartementsrechten.

Wij bereiden vastgoedprojecten voor, en voeren deze uit op juridische onderdelen en onderhouden waar nodig contacten met anderen om de organisatie van projecten vlot en soepel te laten lopen. Wij denken mee en helpen u knelpunten uit de weg te ruimen. Wij houden voor u de actuele ontwikkelingen in het recht bij en informeren u waar nodig.

Wij zijn u graag van dienst. Neem contact met ons op en vraag ons om nadere informatie of een offerte.